Podnikání i nájemní vztahy mohou přinášet různé situace, které vedou k jejich ukončení. Důvody pro ukončení podnikání mohou být rozmanité, od osobních a rodinných až po ekonomické. Stejně tak mohou různé důvody vést pronajímatele k ukončení nájmu movitých či nemovitých věcí. Tato situace s sebou nese specifické daňové dopady, které je třeba důkladně znát, aby nedošlo k neočekávaným finančním následkům.
Klíčové je pochopit, jak se k těmto situacím staví zákon o daních z příjmů (ZDP) a zákon o dani z přidané hodnoty (ZDPH). Podnikatel, který ukončuje svou činnost, nebo pronajímatel, který ukončuje nájemní vztah, musí postupovat dle příslušných ustanovení těchto zákonů.
Ukončení nájemní smlouvy a technické zhodnocení
Nájemní vztah může skončit z několika důvodů - ať už dohodou, uplynutím sjednané doby, nebo výpovědí. Skončení nájmu je upraveno v ustanoveních § 2285 a násl. občanského zákoníku. Nájemní vztah může být ukončen na základě společné domluvy obou stran, nájemce a pronajímatele. Tato dohoda by měla být písemná a měla by obsahovat identifikaci všech účastníků dohody, označení bytu, jehož se nájem týká, souhlasný projev vůle ukončit nájem, určení okamžiku ukončení nájmu, datum podpisu dohody a podpis dohody oběma stranami.
Nájem bytu zanikne také uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pokud nechcete v nájmu po uplynutí nájemní smlouvy pokračovat, není nutné tuto skutečnost oznamovat pronajímateli dopředu oficiální cestou. K automatickému obnovení nájemní smlouvy dle zákona dojde, pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců ode dne smluvního data ukončení nájmu.
Výpověď z nájmu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu vedle dohody. Výpověď musí být podána písemně a doručena druhé smluvní straně. Ve výpovědi musí být uvedeno, komu je určena, kdo ji podává, s jakým záměrem (ukončit nájem) a o jaký byt se jedná. V případě smlouvy na dobu neurčitou může dát nájemce výpověď bez udání důvodu. Výpovědní doba je obvykle nejméně tři měsíce.
V rámci podnikatelské činnosti mohou právnické a fyzické osoby používat nejen majetek vlastní, ale i majetek ve vlastnictví osoby odlišné. Nejčastějším právním titulem pro užívání cizího majetku v podnikatelské oblasti je uzavření nájemní smlouvy podle § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Podle § 2220 NOZ má nájemce právo provést změnu najaté věci, ale to vždy jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.
Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad, a dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. V každém případě platí, že hodnota provedené změny najaté věci je v právním smyslu vždy již od samého počátku majetkem vlastníka změněné věci, a nikoliv majetkem nájemce či jiného uživatele věci.
Zdanění technického zhodnocení
Nepeněžní příjem podle zákona o daních z příjmů (ZDP) může vzniknout i v souvislosti s technickým zhodnocením pronajatého majetku. Podle § 23 odst. 6 ZDP platí, že nepeněžním příjmem vlastníka (pronajímatele) jsou výdaje (náklady) vynaložené nájemcem na najatém majetku za splnění následujících podmínek: nájemce provedl technické zhodnocení se souhlasem vlastníka a výdaje (náklady) na technické zhodnocení nejsou vlastníkem (pronajímatelem) hrazeny, ani započteny na smluvené nájemné.
ZDP považuje takové nepeněžní plnění za zdanitelný příjem vlastníka (pronajímatele) ve zdaňovacím období, kdy došlo k ukončení nájmu nebo k písemnému zrušení souhlasu vlastníka s odpisováním doručenému nájemci, pokud nepeněžním plněním jsou výdaje na dokončené technické zhodnocení, které odpisoval nájemce se souhlasem vlastníka (pronajímatele), nebo ve kterém bylo technické zhodnocení uvedeno do užívání, pokud o hodnotu technického zhodnocení vlastník (pronajímatel) zvýší vstupní (zůstatkovou) cenu.
V případě, že vlastník (pronajímatel) v okamžiku dokončení technického zhodnocení provedeného nájemcem nezvýšil (daňovou) vstupní najatého majetku, vzniká mu nepeněžní příjem právě v okamžiku, ke kterému dojde k ukončení nájemní smlouvy, a kdy se zhodnocená věc i ekonomicky plně do majetkové sféry pronajímatele dostává.
Z pohledu daňové optimalizace je důležité, že při stanovení výše nepeněžního příjmu z titulu provedeného technického zhodnocení si pronajímatel může podle § 23 odst. 6 písm. a) bod 2. ZDP vybrat, zda hodnotu příjmu stanoví jako zůstatkovou cenou, nebo znaleckým posudkem.
Existuje však výjimka: v případě, kdy dochází k ukončení nájmu z důvodu odkoupení (technicky zhodnocené) najaté věci nájemcem. V takovém případě se zhodnocená věc do majetkové sféry pronajímatele vůbec nedostane, neboť v okamžiku ukončení nájmu se původně najatá věc včetně provedené změny na této věci stává majetkem kupujícího (původně nájemce).
Zákony o ukončení nájemní smlouvy ve Washingtonu, D.C. | Požadavky na oznámení a práva nájemníků | Průvodce pro rok 2026
Ukončení podnájmu
Pokud dojde k ukončení podnájemní smlouvy, původní nájemní vztah zůstává ve většině případů zachován. Daňové dopady ukončení podnájemní smlouvy za situace, kdy na podnajatém majetku provedl podnájemce technické zhodnocení a majetek nebyl uveden do původního stavu před jeho provedením, řeší ustanovení § 28 odst. 7 ZDP. Podle tohoto ustanovení se u poplatníka, který není nájemcem ani uživatelem, a kterému byl přenechán k užívání hmotný majetek, postupuje u technického zhodnocení na tomto hmotném majetku obdobně jako u technického zhodnocení hrazeného nájemcem.
Při ukončení takového užívání nebo zrušení souhlasu s odpisováním se postupuje obdobně jako při ukončení nájmu nebo zrušení souhlasu odpisovatele hmotného majetku s odpisováním nájemcem. Daňový dopad na pronajímatele (vlastníka) z titulu ukončení podnájemní smlouvy nevzniká.
Příklady z praxe
V praxi se mohou vyskytnout různé scénáře. Například pan Nováček ukončil podnikání k 28. 2. 2018 a vedl daňovou evidenci. V listopadu 2018 prodal zbylé zásoby za 50 000 Kč. Do konce roku 2018 inkasoval úhradu pohledávek. Rozdíl mezi příjmy a výdaji z podnikání za období 1. 1. až 28. 2. 2018 byl 45 000 Kč. Úpravy podle § 23 odst. 8 ZDP vedly ke zvýšení dílčího základu daně podle § 7 ZDP o 45 000 Kč.
Jiný příklad: pan Hlaváček (paušálista) ukončil podnikání k 28. 2. 2018. V listopadu 2018 prodal zbylé zásoby za 50 000 Kč a inkasoval úhradu pohledávek. Rozdíl mezi příjmy a výdaji stanovenými příslušným procentem z příjmů z podnikání za období 1. 1. až 28. 2. 2018 činil 25 000 Kč. Úpravy podle § 23 odst. 8 ZDP vedly ke zvýšení dílčího základu daně podle § 7 ZDP o 25 000 Kč.
Závěr
Ukončení nájemní smlouvy, zejména s provedeným technickým zhodnocením, představuje komplexní situaci z hlediska daní. Je nezbytné pečlivě zvážit všechny aspekty, správně aplikovat příslušná ustanovení zákonů a v případě nejasností se poradit s odborníkem, aby nedošlo k finančním ztrátám.