Každou výstavbu provází spousta papírování. To ale není na škodu - jde totiž taky o podepsání smluv, které chrání právně vás i realizační firmu. Nezáleží přitom, jestli se jedná o rekonstrukci bytu nebo novostavbu rodinného domu.
Důležitým milníkem stavby je podpis předávacího protokolu. Tím končí pracovní fáze, při které za stavbu zodpovídá firma. Odpovědnost tady přechází na vás jakožto na investora/objednatele. Ještě předtím si ale pečlivě zkontrolujte, jestli je výsledek opravdu bezchybný.
Cesta stavební administrativy obvykle začíná na stavebním úřadě. Sem půjdete žádat o povolení záměru a někdy si zase vystačíte i bez něj. Všechno záleží na kategorii stavby a rozsahu prací. První krok máte za sebou a už víte, že nechcete pracovat svépomocí? Nezapomeňte s najatou realizační firmou podepsat smlouvu o dílo. Pro vás to znamená právní záštitu, že práce bude zakončená v domluveném termínu, za dohodnutou cenu, a navíc bez nedodělků a vad.
Význam předávacího protokolu
Ve finále stavby se konečně dostane na předávací protokol. Jakmile ho podepíší obě strany, je zakázka hotová. Jako zákazník (objednatel) máte dokonce zákonnou povinnost dokončené dílo převzít.
Z právního pohledu pojednává o předání stavby nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.). Podstatnou část obsahuje jeho 8. díl s názvem „Dílo“. Najdete tu popis celého procesu stavby, a s tím taky legislativní vztah mezi zhotovitelem (realizační firmou nebo řemeslníkem) a objednatelem díla (tím jste vy).
Právní rámec smlouvy o dílo
Základním právním předpisem, kterým se řídí vztah mezi zhotovitelem a objednatelem stavby, je část IV. hlava II díl 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu uváděn jen jako občanský zákoník). Ten nahradil v rozsahu části III. hlavy II dílu IX (smlouvy o dílo) zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2023.
Pokud je řeč o díle, ve smyslu § 2587 občanského zákoníku se jím rozumí mj. zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části. Právní vztah mezi zhotovitelem a objednatelem díla upravují ujednání stanovená uzavřenou smlouvou o dílo.
Jak je uvedeno v § 2586 odst. 1 občanského zákoníku, smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno, přičemž platí, že provádí-li se dílo postupně a lze-li jednotlivé stupně odlišit, může být předáno a převzato i po částech. Dílo se pak považuje za dokončené, je-li způsobilé sloužit svému účelu.
Dokončení díla a jeho předání
V případě dokončení díla ho pak objednatel převezme s výhradami nebo bez výhrad. Předání se řídí ujednáními dohodnutými ve smlouvě o dílo, zpravidla se děje na místě stavby v dohodnutém rozsahu a termínu.
Při stanovování termínu převzetí díla objednatelem je třeba se opět řídit občanským zákoníkem, který v § 2590 uvádí, že zhotovitel provede dílo s potřebnou péčí v ujednaném čase a obstará vše, co je k provedení díla potřeba. Není-li doba plnění ujednána, provede zhotovitel dílo v době přiměřené jeho povaze. Má se za to, že je čas plnění ujednán ve prospěch zhotovitele. Není-li tedy ve smlouvě výslovně uvedeno, že stavba nebude objednatelem převzata před smluvním termínem, potom může zhotovitel stanovit tento (předčasný) termín předání sám.
Uzavřená smlouva o dílo může stanovit, že objednatel zkontroluje předmět díla na určitém stupni jeho provádění. V takovém případě zhotovitel pozve objednatele ke kontrole. Nepozve-li jej včas nebo pozve-li jej ve zřejmě nevhodné době, umožní objednateli dodatečnou kontrolu a hradí náklady s tím spojené. Pokud se objednatel ke kontrole, na niž byl řádně pozván nebo jež se měla konat podle ujednaného časového rozvrhu, nedostaví, může zhotovitel pokračovat v provádění díla. Objednatel má právo na provedení dodatečné kontroly, ale pouze v těch případech, kdy mu v účasti zabránila vyšší moc a požádal-li o dodatečnou kontrolu bez zbytečného odkladu, jinak mu jde k tíži vše, co dodatečná kontrola vyvolá.
Kontrola a dokumentace
Samotnému převzetí zpravidla předchází kontrola provedeného díla objednatelem. Předmětem kontroly je především kvalita provedeného díla, resp. stavebních prací a úplnost požadovaných dokladů. Závěrečná věcná kontrola provedených prací podle smlouvy je jednou z nejdůležitějších kontrol prováděných v průběhu výstavby.
Pro kontrolu kvality provedení (ideálně v průběhu celé výstavby) se objednateli doporučuje využít technického dozoru stavebníka, příp. projektanta. Při provádění stavby vyžadující povolení musí být veden stavební deník, příp. jednoduchý záznam o stavbě (v taxativně stanovených případech), do něhož se pravidelně zaznamenávají údaje týkající se provádění stavby. Jedná se o jeden z kontrolních nástrojů ověření kvality provedení stavebního díla.
K přejímacímu řízení by měl zhotovitel pro objednatele připravit doklady obdobně, jako je bude muset připravit stavebník (objednatel) buď k oznámení o dokončení stavby (pokud se jedná o stavbu, kterou není nutné kolaudovat) nebo k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí.
Novým stavebním zákonem je pak stanovena povinnost doložit k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí průkaz energetické náročnosti budovy, je-li vyžadován jiným právním předpisem.
Má-li být dokončení díla prokázáno provedením ujednaných zkoušek, považuje se provedení díla za dokončené úspěšným provedením zkoušek. K účasti na nich zhotovitel objednatele včas přizve. Neúčast objednatele na zkouškách, nevylučuje-li to povaha věci, nebrání jejich provedení. Výsledky zkoušek se zachytí v zápisu. V případě nepřítomnosti objednatele zápis potvrdí místo něho hodnověrná, odborně způsobilá a nestranná osoba, jež se zkoušek zúčastnila. Zkušebním provozem stavby se ověřuje funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle projektové dokumentace. Zkušební provoz vede obvykle uživatel na převzatém díle; tj. zkušební provoz probíhá v odpovědnosti objednatele.
Obsah předávacího protokolu
O výsledku závěrečné kontroly díly se sepíše zápis, jehož přílohou bude především soupis vad a nedodělků a vyhodnocení stavu předávaných dokladů. Závěr zápisu musí obsahovat zhodnocení připravenosti stavby k jejímu předání a převzetí. Jestliže se dospělo k závěru, že je stavba připravena k předání a převzetí, potom může být započato přejímací řízení (přejímka stavby).
Co pomůže k plynulé stavbě bez zbytečných problémů a reklamací? Rozhodně spolupráce s ověřenými profíky.
Právní důsledky převzetí stavby
Předání a převzetí díla představuje klíčový moment v rámci plnění smlouvy o dílo. Jedná se o formální akt, kterým zhotovitel předává objednateli dokončené dílo a objednatel toto dílo přebírá. Tato událost má dle občanského zákoníku důležité právní důsledky, a proto je důležité věnovat jí náležitou pozornost.
Dle dikce zákona je dílo provedeno (tedy závazek zhotovitele ze smlouvy o dílo je splněn), je-li dokončeno a předáno. Pokud se strany nedohodnou jinak, je právě provedení díla podmínkou nároku zhotovitele na zaplacení ceny za dílo.
Následky podpisu předávacího protokolu
Pakliže si strany nesjednaly něco jiného, znamená podpis předávacího protokolu obvykle toto:
- Zhotovitel smí požadovat doplacení zbytku ceny díla.
- Pokud zhotovitel dokončil stavbu po termínu, přestává mu předáním stavby plynout smluvní pokuta za prodlení.
- Má-li stavba jakékoliv vady či nedodělky, může je objednatel uplatňovat pouze jako vadu hotové stavby, nikoli jako nedodělek, který jej opravňuje neplatit cenu díla.
- Zhotovitel se zbavuje nebezpečí škody na stavbě a předává jej objednateli; pakliže tedy hodinu po podpisu předávacího protokolu stavba vyhoří, hradí si objednatel škodu ze svého.
Z uvedeného plyne, že podepsat předávací protokol stavby je pro objednatele poměrně nevýhodný krok, kterým se zříká řady možností, jak přimět zhotovitele, aby stavbu skutečně dokončil, ochránil a předal v solidním stavu. Na druhou stranu objednatel nemůže převzetí stavby libovolně odkládat. Pakliže by odmítal převzít stavbu, která je dokončena, vystavoval by se sankcím ze strany zhotovitele.
Pro investora je tedy klíčové zjistit, zdali stavba dokončena je a vznikla tak povinnost ji převzít.
Doporučení investorům
Z toho důvodu doporučuji investorům:
- Převzít stavbu teprve po provedení všech sjednaných revizí (např. elektrických a tlakových zařízení), zkoušek a certifikací, jakož i důkladné kontrole ze strany stavebního dozoru.
- Převzít stavbu pouze oproti předání veškeré související dokumentace, jako dokumentace skutečného provedení stavby, stavebního deníku, kolaudace, prohlášení o shodě atd.
- Sepsat se zhotovitelem podrobný předávací protokol se soupisem všech zjevných vad a nedodělků.
Speciální úprava pro stavby
Pokud je dílem stavba, uplatní se zvláštní zákonná úprava, podle které nemá objednatel právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady. Těmi se myslí drobnosti, které nejsou v poměru k ceně díla nijak nákladné na odstranění a nebrání užívání jinak bezvadného díla (jde často o kosmetické vady).
V ustanovení § 2628 nového občanského zákoníku se říká, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Na rozdíl od režimu obchodního zákoníku lze tedy nově předat také stavbu nikoli řádnou, „mírně vadnou“ či „lehce nedokončenou“.
Občanský zákoník v obecné rovině stanovuje (viz § 2604 a násl.), že dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno, přičemž dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Provedení díla (tj. je-li převedena způsobilost dokončeného díla sloužit svému účelu a dílo je předáno (byť i s vytknutými vadami), vzniká zhotoviteli právo na zaplacení ceny díla.
Strany smlouvy si často dohodnou, že dílo se má za dokončené (i) v případě, že má drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání díla. Došlo tak k odklonu od úpravy v obchodním zákoníku a závěry soudní praxe o tom, že není dán nárok na zaplacení ceny díla, není-li dílo provedeno bez vad, se již nemohou aplikovat.
Co jsou to ojedinělé drobné vady?
Určení, zda se jedná o ojedinělou a drobnou vadu, bude na smluvních stranách. V případech sporů to bude soud (nikoliv např. znalec v rámci posudku), který určí, zda je vada ojedinělou, či drobnou. Je tomu tak proto, že posouzení, zda konkrétní vada splňuje hypotézu ust. § 2628 OZ (tj. zda vada je či není drobná či zda se jedná či nejedná o ojedinělé vady), je posouzením právním, k němuž není znalec příslušný. Nutno však dodat, že tento závěr nebude ve specifických případech platit kategoricky. Dle některých komentářů mohou být např. při stavbě rodinného domu zhotovovaného na klíč drobnými a ojedinělými vadami některé vnitřní vady jako třeba nedostatečné těsnění oken nebo zvlněné parapety. Obecně lze však říci, že posouzení, zdali se jedná o vadu ojedinělou, bude závislé na rozsahu prováděného díla (jistě tak bude při výkladu pojmu „ojedinělá vada“ postupováno u rodinného domu jinak, než v případě rozsáhlejších výstavbových projektů). Drobná vada je pak jistě takovou vadou, která nebrání řádnému užívání díla, její oprava není nezbytně nutná a typicky ji lze opravit v krátkém časovém úseku bez nutnosti vynaložení znatelných nákladů či užití náročných technických postupů. Konečně, z hlediska estetických vad je možno říci tolik, že jsou to zejména takové vady díla, které neohrožují bezpečnost či zdraví osob, které dílo užívají, nenarušují (v případě stavby) statiku díla, ale projevují se jako rušivý element pouze ve vztahu ke konečnému vzhledu díla. (Ne)možnost užívání stavby esteticky bude nutno posuzovat individuálně vždy v konkrétním případě. Pro případ, že vada nebude ojedinělou ani drobnou je objednatel vždy oprávněn k odmítnutí převzetí díla.
Vyloučení zákonného režimu
Ustanovení § 2628 OZ je však pouze ustanovením dispozitivním, přičemž smluvní strany se mohou od tohoto ustanovení odchýlit, k čemuž i v praxi běžně dochází. Příčin této skutečnosti je více. Jednou z nich je právní nejistota, pramenící z neurčité formulace ojedinělých a drobných vad, jak ostatně uvádíme výše. Další skutečností je, že z pohledu objednatele je zkrátka výhodnější toto ustanovení vyloučit.
Pro objednatele je vyloučení zákonného režimu vhodnějším řešením, jelikož smlouva může stanovit, že dílo je objednatel povinen převzít pouze v případě, že dílo bude provedeno bez vad a nedodělků (tj. bude dílem bezvadným, jak to upravovala předchozí právní úprava v obchodním zákoníku). Vyloučení tohoto ustanovení může posilovat i tendenci zhotovitelů k provedení bezvadného díla.
Na druhou stranu, vyloučení zákonného režimu může být snadno ze strany objednatele zneužito k oddálení okamžiku zaplacení ceny díla. Toto může nastat jednoduše tím, že se bude zdráhat řádně provedené dílo převzít, právě kvůli podmínce jeho bezvadnosti. Celkově tímto postupem dochází k přenášení většiny rizik daného výstavbového projektu na zhotovitele, což vychyluje rovnovážné postavení smluvních stran a (pro řádné dokončení výstavbového projektu často kritické) spravedlivé uspořádání vzájemných práv a povinností.
Postup přípravy staveb – fáze předrealizační
Doporučení pro smluvní strany
Smluvní strany by měly skutečně dbát opatrnosti na formulaci ustanovení týkajících se předání a převzetí díla. K zajištění rovnováhy mezi smluvními stranami je v zásadě zákonná úprava dostačující a neměla by být dle našeho přesvědčení ze smluv o dílo bez dalšího vylučována. Vyloučení je krajním řešením, při němž je za účelem řádného dokončení díla nutno pečlivě zvažovat, jakým způsobem se smluvní strany od zákonné úpravy odkloní. Vhodnějším řešením bude dohoda objednatele a zhotovitele ohledně toho, co jsou drobné a ojedinělé vady, aby strany měly předem jasně určeno, za jakých podmínek je možné stavbu předat a převzít či naopak převzetí odmítnout (potažmo převzít s výhradou). Vymezení pojmů drobných a ojedinělých vad ve smlouvě samotné je preventivní krok, který ušetří zbytečné náklady na případné soudní řízení. Zahrnutí obdobného ustanovení do smlouvy je dle našeho názoru kompromis, přijatelný pro obě smluvní strany, kdy bude zachována i dobrá víra.