Plánujete rekonstrukci koupelny či bytu? V tom případě potřebujete statický posudek, který zhodnotí vliv rekonstrukce na statiku bytu i celého domu.
Přestavba bytového jádra je změnou dokončené stavby dle §2 odst. (5) písmeno c) zákona č. 183/2006 Sb. V případě přestaveb bytů zpravidla dochází k částečné nebo úplné změně vnitřního uspořádání příček bytu, tzn. k jinému než kolaudovanému dispozičnímu řešení. Při přestavbách je sice vždy snahou nezasahovat do nosných konstrukcí domu, ovšem k jejich statickému ovlivnění dochází, ať jde o přitížení stropních konstrukcí, nebo přitížení svislých konstrukci a tím i základů celého domu.
Na základě výše uvedeného je zřejmé, že rekonstrukce nemusí být stavebnímu úřadu vždy ohlášena. Povinnost ohlášení stavebnímu úřadu nebo žádosti o stavební povolení je závislá na závěrech statického posudku. Závěrem lze tedy konstatovat, že v případě osobního vlastnictví jednotky a běžných rekonstrukcí bytů (výměna umakartového jádra za zděné apod.) kdy se nezasahuje do nosných konstrukcí, postačí vlastníkovi mít u sebe posudek statika a zjednodušený projekt.
Vyhotovení statického posudku se doporučuje v každém případě, neboť slouží jako důkaz, že k zásahu do nosných konstrukcí opravdu nedošlo. Bez statického posudku lze jen těžko odhadnout, jak přesouvání příček nebo způsob provádění rekonstrukce (otřesy) ovlivní statiku celého domu.
Typy bytových jader
Zde uvádíme nejrozšířenější typy bytových jader, které byly vyráběny v rámci tzv. lehké prefabrikace. Tyto typy byly použity v 95 % případů. Stěny kompletačního jádra byly většinou sestavovány z polystyrenových desek, dřevěného rámu a na opláštění se používal umakart.
- Bytové jádro typu H je charakteristické svým dispozičním umístěním.
- Bytové jádro typu H+kk má dvě boční stěny z panelu (jeden je nosný a druhý v zásadě bývá příčka) a čelní a zadní stěna je ze sendviče (umakart).
- Bytové jádro typu E má jednu stěnu společnou s panelem. Jedná se o delší stranu bytového jádra a je společná pro instalační šachtu a koupelnu.
- Bytové jádro typu E+kk má jednu stěnu přilehlou k panelové zdi. Jedná se o delší rozměr bytového jádra.
- Jedná se o podobný typ jako E, ale má dvě sousední stěny přilehlé k panelu. Jádro je nebo původně bylo průchozí.
- Bytové jádro typu T je ze tří stran u stěny a jen přední stěna s dveřmi na WC a do koupelny je z umakartu.
- Garsonkové jádro má pouze jeden vstup, který je umístěn hned za vchodovými dveřmi. Koupelnou se prochází na WC.
Příprava a podmínky přestavby bytového jádra
Každá rekonstrukce bytového jádra, správněji řečeno "stavební úprava", vyžaduje splnění několika podmínek legislativních a také dodržení některých kroků ve vztahu ke společenství vlastníků bytových jednotek. Přitom vždy bude záležet na rozsahu zamýšlené rekonstrukce.
Jak postupovat před rekonstrukcí:
- Pokud máte jasno, jak bude vaše nové jádro vypadat a z čeho bude, je potřeba si ujasnit, co všechno musíte udělat, než zahájíte demontáž stávajícího bytového jádra.
- Prověřit, jestli a jaké potřebuji povolení od stavebního úřadu, pokud jsem majitelem bytu (byt v OV).
- Prověřit, jaké dokumenty budu muset doložit bytovému družstvu, nebo městské části (byt družstevní, státní,...).
- Vlastník (majitel) bytu musí o prováděných stavebních úpravách vědět a musí k nim dát souhlas.
- Seznámit všechny sousedy s budoucími úpravami bytu - připravit je na hluk a další aspekty související se stavebními úpravami vašeho bytového jádra, nebo bytu.
- Pokud budete dělat stavební úpravy, které vyžadují stavební povolení, budete muset získat písemný souhlas vlastníků bytových jednotek.
Poskytnutí plánů
Nejlepší způsob, jak nám dát vědět dispozici vaší koupelny, je nascanovat plán z původní dokumentace. Máte-li projekt od architekta nebo projektanta, tak nám můžete poslat původní stav přímo z dokumentace. Půdorys musí obsahovat:
- rozměry místností,
- vyznačení stěn, které budete bourat,
- vyznačení nových stěn.
Půdorys je možné načrtnout v „malování“, příp. nakreslit ručně na papír, poté vyfotit či nascanovat a poslat. Nejlepší způsob je vytisknout typ bytového jádra, který máte a do toho našrtnout, jak by měla vypadat vaše koupelna a WC po rekonstrukci. Pokud jste typ koupelny u nás nenašli, tak můžete využít dokumentaci od architekta nebo projektanta. Stačí nascanovat a přiložit do formuláře.
Legislativní rámec a sousedská práva
Zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 183/2006 Sb. V případě přestaveb bytů zpravidla dochází k částečné nebo úplné změně vnitřního uspořádání příček bytu tzn. k jinému než kolaudovanému dispozičnímu řešení.
Mnozí vlastníci bytových jednotek se domnívají, že ve svém bytě si mohou dělat, co chtějí a nikdo jim do toho nemá co mluvit. To není tak úplně pravda. Vlastnictví bytů je specifickým typem vlastnictví především proto, že vlastník bytu je zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí domu.
Obecně je vlastník jednotky ve výkonu svého vlastnického práva omezen ustanovením § 127 občanského zákoníku (tzv. sousedská práva). Musí se tedy, a to platí nejen při rekonstrukci bytu, zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval souseda nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv.
Spoluvlastnické vztahy k budovám a k jednotlivým bytovým jednotkám upravuje zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.). Dle § 13 odstavce 3 tohoto zákona nesmí vlastník bytu provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. V krajním případě může soud vlastníkovi nařídit dokonce i prodej bytu.
Společné části domu
Pro stanovení rozsahu práv a povinností vlastníků jednotlivých bytů je rozhodující určení společných částí domu. Kromě očividně společných prostor, jako jsou schodiště a chodby, sem patří také např. svislé a vodorovné konstrukce, vchody, balkóny, komíny, rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu atd. Společné části mohou být blíže specifikovány také ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě. Před zahájením rekonstrukce je dobré si tyto dokumenty dobře přečíst.
Souhlas společenství vlastníků bytových jednotek
V případě, že se rekonstrukcí bude nějakým způsobem zasahovat do společných částí domu, bude vlastník potřebovat souhlas společenství vlastníků bytových jednotek. Společenství hlasuje na shromáždění, přičemž rozhodující je podíl na společných částech domu počítaný podle velikost podlahové plochy bytu.
Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu (např. při zásahu do nosných zdí nebo rozvodů), postačí souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. V opačném případě, tedy zejména zvětšuje-li si vlastník svůj byt na úkor společných prostor, potřebuje k tomu tzv. smlouvu o výstavbě uzavřenou se všemi vlastníky jednotek v domě. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu (např. zasklení balkónu), může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.
Bytové spoluvlastnictví v SVJ
Povolení od stavebního úřadu
Z hlediska stavebního zákona je rekonstrukce bytu posuzována jako stavební úprava. Ta nevyžaduje ani územní rozhodnutí ani územní souhlas. Obvyklá přestavba bytového jádra většinou nemění způsob užívání stavby, nemění její vzhled, nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí a nemůže být ohrožena ani požární bezpečnost stavby, a to ani v případě, že jsou stávající umakartová jádra nahrazena zdícími materiály. Při provádění prací je však nutné zabezpečit utěsnění prostupů v instalačních šachtách nehořlavými materiály.
Pokud se nezasahuje ani do nosných konstrukcí stavby, nevyžaduje rekonstrukce stavební povolení ani ohlášení. V případě, že by se měnil způsob užívání bytu například na nebytový prostor (kancelář, obchod), by ale bylo nutné rekonstrukci stavebnímu úřadu ohlásit.
Při zásahu do nosných konstrukcí, bude k provedení rekonstrukce bytu vždy nezbytné stavební povolení, přičemž k žádosti o stavební povolení musí stavebník připojit všechny zákonem vyžadované doklady včetně projektové dokumentace. Pro zjištění, zda se zasáhne či nezasáhne do nosných konstrukcí, je však potřeba nechat vypracovat statický posudek.
Nabízíme Vám vyhotovení statického posudku bytového jádra ONLINE a za skvělou cenu. Záleží jen na Vás zda potřebujete statický posudek rychle do tří pracovních dnů, anebo Vám stačí vyhotovení do 14-ti kalendářních dnů.